Wraz z nowym rokiem – 2020 zmianie ulegają 3 przepisy ustawy o własności lokali mianowicie artykuły 19, 20 oraz 26. Nowelizacja, choć drobna, znacznie zmienia sytuację części Wspólnot Mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali po nowelizacji:

• „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”

Artykuł 20 ust. 1 otrzymuje brzmienie:

• „1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.”;

W artykule 26 ust. 2 stanowi zaś:

• „2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”.

„Duża” Wspólnota Mieszkaniowa już od 4 lokali

Powyższe zmiany oznaczają, że w nieruchomościach już z 4 lokalami Wspólnoty Mieszkaniowe rządzą się przepisami ustawy o własności lokali, bez możliwości zarządzania nimi, tak jak współwłasnością. W brzmieniu do końca 2019 r. progiem granicznym było 7 lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych. Czyli dużą Wspólnotą Mieszkaniową była nieruchomość z co najmniej 8 lokalami. Zmiany przepisów dotyczą zatem takich nieruchomości, które składają się od 4 do 7 lokali.

Dodatkowe obowiązki nowych „dużych” Wspólnot Mieszkaniowych

Wspólnoty Mieszkaniowe, które według nowych przepisów są klasyfikowane jako duże należy zarządzać zgodnie z ustawą o własności lokali, bez możliwości stosowania rozwiązań przewidzianych w kodeksie cywilnym w części dotyczącej współwłasności.

Co to oznacza w praktyce?

Takie Wspólnoty Mieszkaniowe zobligowane są między innymi:

• podjąć uchwałę o wyborze zarządu – członkiem zarządu może być osoba fizyczna, nie musi być właścicielem lokalu w nieruchomości Wspólnoty, więc nie musi być członkiem tej Wspólnoty
• odbywać zebrania sprawozdawcze co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, na którym oceniana będzie praca zarządu przez udzielenie absolutorium
• uchwalać roczne plany gospodarcze zarządu nieruchomością wspólną i opłaty na pokrycie zarządu

Zmienia się również sposób zarządzania i reprezentacja takiej Wspólnoty:

• Wspólnotę Mieszkaniową reprezentuje jedynie zarząd, nie każdy z właścicieli, co nie stoi na przeszkodzie, aby w skład zarządu wchodzili wszyscy właściciele. Wtedy reprezentują co najmniej 2 członkowie zarządu
• W ważnych sprawach tj. przekraczających zakres zwykłego zarządu, właściciele podejmują decyzję w drodze uchwały, które powinny przybrać formę pisemną (chociażby ze względów praktycznych).
• Ustawa o własności lokali przykładowo wymienia następujące czynności przekraczające zwykły zarząd:  

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

11) Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Katalog jest otwarty, zatem nie tylko w tych sprawach konieczne jest podjęcie uchwały.

Od 2000 r. zajmujemy się administrowaniem nieruchomościami mieszkalnymi i użytkowymi na terenie Łodzi. Oczekujesz profesjonalnych usług? Skontaktuj się z nami: http://www.kuniewska.pl/#kontakt